出租房屋未申報納稅：現況、挑戰與管理解方

現行規定：出租房屋需繳納哪些稅？

依據越南財政部 第 40/2021 號通知，凡是 個人出租房屋，均須按照每份租賃合同進行申報，或若同一稅務機關轄區內有多份合同，則可合併申報。

同時，《稅務管理法》也規定，個人可選擇依照每期付款時間（依租期計算）申報，或按照公曆年度申報。

出租房屋、辦公室、商鋪的業主需要繳納三項稅費：

• 增值稅（VAT）

• 個人所得稅（PIT）

• 營業執照費

具體如下：

• 若年租金總收入 ≤ 1 億越盾 → 免繳稅。

• 若年租金總收入 > 1 億越盾 → 須繳納租金總額的 5% VAT + 5% PIT，並繳納營業執照費。

需注意的是，與其他個體工商戶一樣，出租房屋業主 不得抵扣相關支出（如維修、添購家具、裝潢等）來減少稅額。

現況：許多人「不知情」或「刻意逃稅」

實際上，目前仍有不少個人出租房屋卻 未申報納稅，部分是因為不清楚規定，部分則是刻意規避。

例如，住在胡志明市第一郡的 阮玉梅女士，將一棟巷內房屋以每月 1,400 萬越盾出租，租金直接匯入銀行帳戶。但她多年來從未申報繳稅，自稱「不知道」且「沒有人提醒」。

胡志明市稅務局承認，目前仍存在一些出租房屋、辦公室或商鋪的個人與家庭 不申報、不繳稅或少報收入 的情況。因此，稅務單位正與相關部門加強數據共享與整合，以便掌握更真實的經營狀況。

執行上的困難與逃稅現象

在 2015 年之前，企業若要將租金計入成本，必須有發票，因此房東需至稅務機關申報繳稅才能開立發票。但自 2015 年底起，企業僅憑租賃合同與銀行轉帳收據即可計算成本，不再需要發票。這導致許多房東 有機會規避納稅，甚至仍以上一份租約的舊租金（5–7 年前的水平）進行申報。

此外，部分房東會故意將租金收入申報為 低於 1 億越盾/年 以逃稅。也有情況是 由承租人代繳，或房東授權他人以代理名義申報。雖然稅金最終仍繳入國庫，但申報人卻非真正業主，導致管理上的不透明。

專家觀點：出租房屋繳稅是公平的

胡志明市稅務諮詢與代理協會副主席 阮玉靖 強調，稅務部門加強稽核，是 合理且公平 的，因為不動產出租與其他商業活動一樣，屬於營利行為，就應承擔納稅義務。

現行法規並未強制出租房屋的個人必須成立公司或登記為工商戶，但仍必須履行納稅責任。這不僅確保了稅制公平，也有助於營造透明健康的不動產市場。

解方：宣導、輔導與數位化管理

要解決逃稅問題，專家建議 加強宣導與指導房東，透過寄送通知、直接輔導的方式，讓業主主動申報繳稅。只有在 明知故犯或偽報 的情況下，才採取處罰措施。

同時，隨著越南已將 個人納稅號與身分證號（CCCD）綁定，未來納稅紀錄將更加透明，對房東本身也更有利，例如在銀行貸款、投資或其他財務交易時更具合法性。

未來還應推動 數位化管理，例如：

• 將銀行收付款數據與租賃合同進行比對。

• 簡化網路申報流程，讓個人輕鬆完成納稅。

• 考慮允許抵扣部分合理支出，鼓勵房東自覺申報。

出租房屋繳稅不僅是財政義務，更是 維護不動產市場透明化的重要工具。完整、誠實的納稅將幫助國家增加財政收入，同時保護業主在經濟活動中的合法權益。

在未來幾年，隨著胡志明市與各大城市的租賃市場持續擴張，對個人出租房屋的稅務管理將日益 嚴格、透明、數位化，以建立更健康且可持續發展的不動產市場。