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依據越南財政部 第 40/2021 號通知,凡是 個人出租房屋,均須按照每份租賃合同進行申報,或若同一稅務機關轄區內有多份合同,則可合併申報。
同時,《稅務管理法》也規定,個人可選擇依照每期付款時間(依租期計算)申報,或按照公曆年度申報。
出租房屋、辦公室、商鋪的業主需要繳納三項稅費:
增值稅(VAT)
個人所得稅(PIT)
營業執照費
具體如下:
若年租金總收入 ≤ 1 億越盾 → 免繳稅。
若年租金總收入 > 1 億越盾 → 須繳納租金總額的 5% VAT + 5% PIT,並繳納營業執照費。
需注意的是,與其他個體工商戶一樣,出租房屋業主 不得抵扣相關支出(如維修、添購家具、裝潢等)來減少稅額。
實際上,目前仍有不少個人出租房屋卻 未申報納稅,部分是因為不清楚規定,部分則是刻意規避。
例如,住在胡志明市第一郡的 阮玉梅女士,將一棟巷內房屋以每月 1,400 萬越盾出租,租金直接匯入銀行帳戶。但她多年來從未申報繳稅,自稱「不知道」且「沒有人提醒」。
胡志明市稅務局承認,目前仍存在一些出租房屋、辦公室或商鋪的個人與家庭 不申報、不繳稅或少報收入 的情況。因此,稅務單位正與相關部門加強數據共享與整合,以便掌握更真實的經營狀況。
在 2015 年之前,企業若要將租金計入成本,必須有發票,因此房東需至稅務機關申報繳稅才能開立發票。但自 2015 年底起,企業僅憑租賃合同與銀行轉帳收據即可計算成本,不再需要發票。這導致許多房東 有機會規避納稅,甚至仍以上一份租約的舊租金(5–7 年前的水平)進行申報。
此外,部分房東會故意將租金收入申報為 低於 1 億越盾/年 以逃稅。也有情況是 由承租人代繳,或房東授權他人以代理名義申報。雖然稅金最終仍繳入國庫,但申報人卻非真正業主,導致管理上的不透明。
胡志明市稅務諮詢與代理協會副主席 阮玉靖 強調,稅務部門加強稽核,是 合理且公平 的,因為不動產出租與其他商業活動一樣,屬於營利行為,就應承擔納稅義務。
現行法規並未強制出租房屋的個人必須成立公司或登記為工商戶,但仍必須履行納稅責任。這不僅確保了稅制公平,也有助於營造透明健康的不動產市場。
要解決逃稅問題,專家建議 加強宣導與指導房東,透過寄送通知、直接輔導的方式,讓業主主動申報繳稅。只有在 明知故犯或偽報 的情況下,才採取處罰措施。
同時,隨著越南已將 個人納稅號與身分證號(CCCD)綁定,未來納稅紀錄將更加透明,對房東本身也更有利,例如在銀行貸款、投資或其他財務交易時更具合法性。
未來還應推動 數位化管理,例如:
將銀行收付款數據與租賃合同進行比對。
簡化網路申報流程,讓個人輕鬆完成納稅。
考慮允許抵扣部分合理支出,鼓勵房東自覺申報。
出租房屋繳稅不僅是財政義務,更是 維護不動產市場透明化的重要工具。完整、誠實的納稅將幫助國家增加財政收入,同時保護業主在經濟活動中的合法權益。
在未來幾年,隨著胡志明市與各大城市的租賃市場持續擴張,對個人出租房屋的稅務管理將日益 嚴格、透明、數位化,以建立更健康且可持續發展的不動產市場。