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胡志明市人民議會近日通過一項決議,針對 以大眾運輸為導向的都市發展模式(TOD, Transit-Oriented Development),規範 TOD 區域的編制、審查、批准及調整規劃流程。這是落實越南國會第 188 號決議的重要舉措,旨在試點特殊機制與政策,加速胡志明市地鐵系統的建設,並以此作為 TOD 規劃的基礎。
根據決議,TOD 的範圍以 地鐵車站或車廠為中心,半徑 1 公里 劃定,涵蓋周邊地塊。若地塊僅部分落在範圍內,則由市政府決定是納入全部還是僅部分,以確定最終邊界。這一點對於避免「拼湊式規劃」並確保整體發展連貫性,具有關鍵意義。
TOD 是一種以公共交通為核心的都市發展模式,通常在地鐵站或轉運中心周邊,建立高密度的多功能社區,包括:
高層住宅與服務式公寓
商場、辦公大樓與飯店
學校、醫療設施、體育與休閒設施
公園與綠地廣場
TOD 的核心理念是 「步行可達、功能整合」,確保居民在地鐵站周邊即可滿足居住、工作、購物與休閒的需求,同時降低私人汽機車使用,減少污染,提高土地與基礎設施利用效率。
在 TOD 區域內,胡志明市可採取較一般規範更靈活的指標:
土地使用率 最高可增加至 1.5 倍(類似社會住宅專案的優惠)。
屋頂綠化與空中花園 可計入綠地指標。
社會基礎設施 可減少至現行規定的 50%。
禁止新建低層獨棟住宅,避免浪費土地資源。
整體規劃原則為:優先公共交通、限制私人交通、建設綠色空間、推動智慧彈性都市。
目前,胡志明市已投入運行第一條地鐵(濱城 – 蘇易仙)全長近 20 公里。未來 10 年內,市區地鐵總長度將達 355 公里,總投資額超過 400 億美元;至 2045 年,網絡將進一步擴展至 510 公里,並與平陽、同奈、巴地頭頓等地相連。
隨著地鐵網絡延伸,TOD 區域的劃定將形成 「都市發展新邊界」。目前,市政府計劃優先在 11 個地鐵及三環路沿線地塊 發展 TOD,並研究額外 35 個位置,總面積約 7,400 公頃。這意味著 TOD 區域內的土地,將直接受到規劃政策影響,從開發權、容積率到地價,都將重新被定義。
TOD 模式在國際上已有許多成功案例,如 英國倫敦、香港、中國廣州,這些城市均透過地鐵帶動周邊高密度綜合開發,形成繁榮的商住社區,同時提升城市生活品質。
對胡志明市而言,TOD 不僅是交通建設,更是 城市結構再造 的契機,有助於人口分佈合理化、形成新的增長極點,並提升城市整體競爭力。
TOD 規劃將成為胡志明市未來 20–30 年城市發展的核心戰略。以地鐵站為中心,半徑 1 公里的 TOD 區域,將不僅是交通樞紐,更是 新都市邊界,決定城市土地價值與房地產格局的新篇章。